再建築不可

密集住宅 コラム

再建築とは、今ある家を解体して、その土地に新しく家を建てることを言います。

これに対し、いわゆる再建築不可とは、都市計画法で市街化調整区域である(土地などの販売広告を確認すると該当の物件には記載があると思います)ことや、建築基準法で規定された道路(基本的には幅員4m以上の道と思ってください)に2m以上接する(接道といいます)という基準を満たしていない場合のことを言います。

市街化調整区域とは、簡単に言うと建物を建てることを制限しているエリアで、例えば自由に開発されると困る有名な山の山麓などです。

市街化調整区域となっていても、都市計画法が出来る前に、もともと家などが建っている場合や一定の基準で集落化している場合は再建築できる例外もあります。

接道を満たしていない場合については、少し複雑で、そもそも建築基準法上の道路とはいわゆる国道や都道府県道以外にも認可された私道(位置指定道路など)も含まれますし、現在は4m未満の道路(将来4m以上にするためにその沿道の土地にはセットバック義務がある場合など)があります。

そもそもこの規制は、災害が発生した場合に緊急車両が通れるようにするための規制なのですが、現在の建築基準法が出来る前からあった道路の沿道の方への救済措置例外が存在します。

長くなりましたが、この再建築不可に該当してしまう土地建物は非常に価値が下落してしまいます。(概ね近隣の類似物件の半値以下になるようです)

こうなると築年数が古いこと、大規模な修繕が必要であることなどと並び、不動産の価値が下落する要因となってしまい、なかなか空き家問題が改善できないことにつながっていると思います。

ただ、物件状態により、再建築不可を再建築可にする方法はいくらか存在するのですが、これも面倒でそれなりのお金がかかるので、積極的にチャレンジする方は殆どいないと思います。

不動産会社も地方の再建築不可物件は、あまり扱いたくない物件のひとつになります。

しあわせエステートでは、色々な課題はあっても、できる限り大事な家を再生したいので、こういった再建築不可の物件も、積極的に引き取らせていただきたいと考えています。

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